Yönetici, kat maliki, kiracı arasındaki en önemli ihtilaardan birini ‘aidat’ oluşturuyor. Yöneticilerle, yönetim şirketleriyle; aidat ödeyenler arasında sorunlar son zamanların en önemli gündem maddelerinden. Aidatları ödeme sorumluluğu bulunanlar, ödenmediği durumda yaptırımlar ve soruna ilişkin ihtilaarın giderilmesine yönelik soruların cevaplarını aradık. Yazı dizimizin ikinci gününde aidat konusuna ilişkin soruları MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş yanıtladı.

AİDAT ÖDEME SORUMLULUĞU KİMDEDİR?

Site aidatlarını her durumda ödemesi gereken kat malikinin kendisidir. Ancak kanunun 22’nci maddesinde kiracı ve herhangi bir surette oturma hakkına sahip olanların da bu aidatları ödeyeceği düzenlenmiştir. Ancak burada iki tane sınır bulunmaktadır. Kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır. Yine taşınmazın aynına ilişkin sabit kıymet niteliğindeki yapı ve tesisatın bakım ve onarım giderlerinden kat maliki sorumludur. Her Bir sitede kimin ne ödeyeceğini, öncelikle yönetim planı ve kira ilişkisi söz konusu olduğunda kira sözleşmesi belirler; bu nedenle bir yeri satın almadan veya kiralamadan önce yönetim planını mutlaka incelemek ve bu bilgiye sahip olarak kira sözleşmesini – ister kiraya veren ister kiracı olun müzakere etmek gerekir.

SİTE YÖNETİMİNE SÖZ TUTAR MI?

Hayır, kural olarak site yönetiminin ne böyle bir yetkisi, ne de böyle bir sorumluluğu vardır. Ancak, işletme projesini yani aidat bütçesini hazırlayan ve uygulayan organ olarak site yönetimi denetime elverişli bir işletme projesi hazırladığı oranda, kendi aralarındaki kira sözleşmesini de dikkate alarak malik ve kiracı kendi aralarındaki sorumluluğu daha az tartışarak dağıtabilirler. Site yönetiminin ancak böyle dolaylı bir etkisinden söz edebiliriz.

YÖNETİM PLANLARI

Yönetim planına ve işletme projesine uygun olarak tahakkuk ettirilen ve tahsili istenen Site aidatlarına ilişkin malik veya kiracı konumundaki site sakinlerinin itirazı haksız olacaktır. Usulüne uygun olarak gerekli itirazlar yapılabilir. Bu itirazlara rağmen karara bağlanan işetme projesine göre tahakkuk ettirilen aidatları ödemek gerekir. Bununla birlikte kat malikleri kurulunda itiraz konusu edilmiş işletme projesine karşı iptal davası açmak elbette mümkündür. Ama mahkeme iptal kararı verinceye kadar ve tedbir kararı da verilmemişse bu tutarları ödemek gerekir. Diğer yandan yönetim planları da her zaman hukuka uygun ve tartışmasız belgeler değillerdir. Kat malikleri 4/5 çoğunlukla yönetim planını değiştirme hakkına sahiptir. Bu mümkün olmuyorsa amaçlarına bir dava açarak da ulaşabilirler.

İLK KULLANICILAR DİKKAT

Aidatların çok yüksek, hatta fahiş miktarda olduğu bazı durumların altında ise yatırımcının yeterince etik olmaması söz konusu olabilir. Site sakini, mümkün mertebe eksiksiz bir sitede oturmak ister. Ancak bazı yatırımcılar çöp kutuları, yön ve işaret tabelaları, otopark çizgileri, oturma bankları, yönetim ve sosyal tesis demirbaşları gibi tek başına cüz’i gibi görünen ama büyük siteler söz konusu olduğunda yüklü meblağlara ulaşan malları almayıp sitede yaşam başlarken kendi atadığı geçici yönetimler tarafından bu eksiklerin aidatlardan gelecek fonlarla karşılanması yolunu terci etmektedirler. Bu durumda da özellikle yeni sitelerde ilk oturan sakinler aslında ödememeleri gereken çok yüksek meblağları ödemek zorunda kalmaktadır.

AİDAT ÖDEMEYENE İCRA TAKİBİ

Aidatların ödenmemesi halinde tahsili için site yönetimlerince borçlu malik ve kiracılar aleyhine icra takibi başlatılabilmektedir. İcra takibi neticesinde aidat borçlusunun maaşına, banka hesaplarına, araç ve taşınmazlarına haciz konulabilmekte ve hatta gayrimenkul ve araçların satışı dahi istenebilmektedir. Bunun dışında kanunun 22’nci maddesinde site aidatlarına dayanılarak bağımsız bölümlerin üzerine ‘kanuni ipotek’ dahi tesis edilebilmektedir. Böylece aidat borcu ödenmemiş taşınmazların haciz yoluyla satışı olabileceği gibi, rehinin paraya çevrilmesi yoluyla satışı veya bundan da önce o taşınmazı satın alacak kişilerin taşınmazın bu borç ile yüklü olarak satın alınacağını bilmesi de sağlanmış olmaktadır. Vadesinde aidatı ödememenin bir diğer yaptırımı faiz uygulamasıdır. Yönetim planı veya kat malikleri kurulunun belirlediği oranlarda faizin de bu borçlara işlemesi söz konusudur.

ÖDENMEYEN AİDATLAR PAYLAŞTIRILABİLİR Mİ?

Böyle bir şey kanunen mümkün değildir. Boş olan bir bağımsız bölümün aidatını ödemekten kat maliki sorumludur. Yine ödenmeyen aidat da yasal takibe konu olur ve borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıdan tahsil edilir, hiçbir şekilde diğer kat malikleri veya kiracılar bu tutarları ödemek durumunda değillerdir.

İHTİLAFI ÖNLEMEK İÇİN UYARILAR

Site yönetimleri kanun ve yönetim planında belirtilen kurallara uygun hareket edip şeffaık ve hesap verebilirlik prensiplerini gözeterek bütçe içinde kalıp talimatları altındaki kaynakları (yani yönetim şirketleri ve tedarikçi firmalar ile çalışanlarını) etkili bir şekilde yönettikleri oranda rahat bir yönetim sergileme imkanına kavuşacaklardır. Buna karşılık site sakinleri de yönetim planındaki düzenlemeleri bilerek ve her yıl yapılan kat malikleri kurulunda müzakere ve onaylanan işletme projesine ilişin beklenti ve kaygılarını bu toplantılarda dile getirerek hukuken doğru zamanda doğru müdahaleler yaparak yasal haklarını kullanabilirler. Kurul toplantılarına katılmayıp, bütçe daha karara bağlanırken müdahale hakkını kullanmayıp sonra masraflardan şikayet etmek yerine kanunun tanıdığı hakları doğru zamanda ve usulüne göre kullanmak ihtilaarı daha kaynağında sona erdirecektir.(Milliyet)